Petaling Jaya, Malásia – Olhando por trás de seu balcão, em uma tarde recente de sábado, o dono de uma loja de informática, Goh Sook Lam, examinou os corredores vazios do shopping 3 Damansara.
Dois níveis abaixo, ecoaram gritos de um evento de taekwondo no térreo do outrora popular shopping center localizado nos arredores de Kuala Lumpur.
“Você tem uma competição de taekwondo lá embaixo, mas quem vem aqui?” Goh, 48, disse à Al Jazeera, ao lado do cliente de longa data Rudi Sim, 48, seu único cliente gastador até agora naquele dia.
“Meus clientes regulares são da minha conta. Os walk-ins são menos… Às vezes não consigo empatar.”
A experiência de Goh está longe de ser isolada na Malásia, onde numerosos centros comerciais estão em construção, apesar de muitos complexos existentes terem dificuldade em atrair multidões.
Com 33 milhões de habitantes, a Malásia tinha mais de 1.000 complexos comerciais no final de 2023, incluindo centros comerciais, galerias e hipermercados, mostraram dados governamentais de março.
Em 2022, quase 40 por cento dos shoppings e centros de varejo contados pela Malaysia Shopping Malls Association – 727 no total – estavam localizados apenas na área metropolitana de Kuala Lumpur, de acordo com dados compartilhados pelo órgão.
Embora muitos dos principais centros comerciais do país do Sudeste Asiático desfrutem de um elevado tráfego de pedestres e de ocupação quase total, muitos inquilinos de centros comerciais menos populares estão a ter dificuldade em competir no meio de uma explosão no espaço comercial que nem mesmo a pandemia da COVID-19 conseguiu impedir.
De acordo com um relatório do Centro Nacional de Informações de Propriedade (NAPIC), o espaço comercial da Malásia atingiu 17,69 milhões de metros quadrados em 2023, acima dos 16,51 milhões em 2019.
Apesar desta expansão, as taxas nacionais de ocupação de espaços comerciais foram mais baixas do que antes da pandemia, de 77,4% no ano passado, de acordo com o relatório.
Mesmo antes da COVID-19, as taxas de ocupação estavam em declínio, caindo de 81,4 por cento em 2016 para 79,2 por cento em 2019 e 75,4 por cento em 2022, o nível mais baixo em quase 20 anos, de acordo com o relatório.
Alguns dos shoppings mais novos do país não se incomodaram com a diminuição da demanda.
O Exchange TRX Mall, que possui 125.000 metros quadrados (1,35 milhão de pés quadrados) de espaço locável e um parque na cobertura de 10 acres (4 hectares), foi inaugurado em novembro com 95% de ocupação.
Situados abaixo do segundo edifício mais alto da Malásia, o Exchange 106, os muitos restaurantes e lojas de marcas premium do shopping atraíram consistentemente grandes multidões desde a inauguração.
Mas nem todos os shoppings tiveram o mesmo desempenho.
Mesmo na capital, onde a ocupação está entre as mais altas do país, alguns locais lutam para conseguir o tão necessário movimento.
Inaugurado no início de outubro, a primeira fase do Pavilhão Damansara Heights estava relativamente vazia em uma visita recente no fim de semana.
Embora os andares inferiores tivessem dezenas de clientes, os níveis superiores quase não tinham nenhum, com pessoas sendo vistas passando por lotes fechados com tábuas anunciando inaugurações no início de 2024.
Os meios de comunicação recusaram pedidos para comentar sobre a situação dos negócios.
Algumas empresas abraçaram o desafio de encontrar formas de se manterem em funcionamento em centros comerciais menos populares, como o Glo Damansara, que luta para atrair grandes multidões mesmo aos fins-de-semana.
Atraída pelo aluguel “acessível”, Veronica David, que dirige uma padaria-café com o marido, disse que seu negócio conseguiu crescer apesar da localização tranquila do shopping, no subúrbio de Taman Tun Dr Ismail.
Focando primeiro nos clientes corporativos, eles expandiram as operações para incluir um cardápio de almoço com mais itens a caminho.
“A locação (aqui) era inicialmente baixa e pensávamos que estávamos no local errado, mas em um ano vimos um crescimento positivo”, disse o homem de 49 anos à Al Jazeera.
O casal escolheu o local porque a maioria dos seus clientes está na região e os gestores da Glo também foram “extremamente amigáveis” no atendimento às suas necessidades.
“Podemos não receber essa assistência de outros shoppings, pois eles podem ser mais rígidos e rígidos”, disse ela.
O proprietário de um restaurante no Hartamas Shopping Centre, que não quis ser identificado, disse que as empresas só iriam para shoppings que fossem devidamente construídos.
“Se o desenvolvedor não faz um bom trabalho, você não atrai o talento certo”, disse o homem de 40 e poucos anos à Al Jazeera.
Atendendo aos moradores da área sofisticada de Sri Hartamas, ele disse que o shopping teve dias “extremamente” bons e “extremamente” ruins.
Como tal, inquilinos como ele, disse ele, têm de ser “muito criativos” no seu marketing para atrair clientes.
Hartamas Shopping Centre, Glo Damansara, 3 Damansara e Pavilion Damansara Heights não responderam aos pedidos de comentários.
O presidente da Associação de Shopping Malls da Malásia, Phang Sau Lian, disse que os varejistas precisam trabalhar mais do que nunca para se destacarem no cenário varejista “lotado” da Malásia.
“As tendências de consumo são extremamente rápidas e os centros comerciais devem adaptar-se constantemente para se manterem relevantes e competitivos”, disse Phang à Al Jazeera, acrescentando que as razões para o mau desempenho dos centros comerciais incluem localizações “aquém do ideal”, inacessibilidade e sobressaturação.
Phang disse que a mudança mais significativa nas tendências de consumo nos últimos anos foi o surgimento dos estabelecimentos de alimentos e bebidas como o “principal impulsionador” do tráfego nos shoppings.
“A sua percentagem do total de espaço alugado subiu para quase 30%, em comparação com uma quota de um dígito há uma década”, disse ela, acrescentando que a tendência deverá continuar.
Foo Gee Jen, consultor da consultoria imobiliária CBRE-WTW, disse que os consumidores na Malásia hoje muitas vezes procuram uma “experiência” além de apenas fazer compras.
“Não se trata mais apenas de comprar. Todos os shoppings estão tentando competir em termos de experiência”, disse Foo à Al Jazeera, apontando para instalações como os jardins públicos do TRX Mall e centros de artes e cultura em outros complexos.
“Os shoppings antigos que não foram modernizados não conseguem lidar com a situação”, disse Foo.
“Se alguém quiser construir mais shoppings, não deveria competir com os existentes, mas sim complementá-los, porque o cenário está muito saturado.”
O ambiente difícil levou alguns proprietários de shoppings a adotarem abordagens pouco ortodoxas para permanecer no mercado.
Em um vídeo do TikTok excluído, postado em maio, um homem foi mostrado fazendo um tour por uma fazenda de mineração de Bitcoin que ele alegou estar operando em um shopping vazio no estado de Malaca, no sudoeste.
Em setembro de 2021, a incorporadora imobiliária Hatten Land, com sede em Malaca, assinou um acordo com uma empresa de Cingapura para operar em conjunto pelo menos 1.000 plataformas de criptografia em suas propriedades no estado.
“Estamos redirecionando os shoppings para incluir atividades de mineração de criptomoedas ‘verdes’”, disse o desenvolvedor em seu site, sem mais detalhes.
O desempenho económico mediano da Malásia agravou os desafios enfrentados pelos retalhistas.
Embora a economia tenha crescido de forma constante, embora pouco espectacular, 3,7 por cento no ano passado, o ringgit tem estado em queda face ao dólar americano, caindo para 4,80, o mínimo dos últimos 26 anos, em Fevereiro.
Numa análise da economia da Malásia no segundo semestre de 2023, a consultora imobiliária global Knight Frank disse que “as incertezas gerais… reduziram os gastos dos consumidores”.
Mesmo assim, há poucos sinais de desaceleração na construção de shoppings.
Existem pelo menos 33 complexos “de entrada” com 1,13 milhão de metros quadrados (12 milhões de pés quadrados) de espaço comercial e pelo menos outros 10 planejados, de acordo com o NAPIC.
Em uma tarde recente de sábado, no número 3 de Damansara, Goh observou um homem folhear suas prateleiras por alguns segundos antes de ir embora.
Os negócios estavam muito melhores quando ele se mudou para o shopping em 2012, sob gestão diferente, em parte devido à localização de sua loja, a poucas portas de uma movimentada sala de cinema, disse Goh.
Mas em Março, os proprietários do cinema fecharam o teatro após 15 anos de funcionamento, convidando os clientes a frequentar os seus outros pontos de venda, o mais próximo dos quais está localizado num outro centro comercial, a menos de um quilómetro de distância.
Com pouco tráfego de pedestres em seu andar do shopping, Goh disse que a administração do shopping o abordou com a ideia de mudar para um nível mais baixo por uma taxa de aluguel semelhante.
“Não tenho ideia”, disse ele, quando questionado sobre o que o shopping deveria fazer para atrair clientes.
Mas para ele, as opções são simples.
“Ou eu me mudo ou vejo outros lugares aqui”, disse ele.
